Os três maiores erros na hora de avaliar juridicamente um leilão de imóveis

Antes de mais nada, um leilão de imóveis é basicamente uma forma de vender imóveis que surge a partir de três eventos:

i) Dívida cobrada na justiça onde o devedor não tem dinheiro vivo para dar em troca e daí um de seus imóveis é leiloado. Aqui temos o leilão judicial;

ii) Pessoa que compra um imóvel financiado com um banco ou dá um imóvel em garantia para fazer um empréstimo, não paga a dívida e o imóvel vai a leilão. Aqui temos o leilão extrajudicial de imóveis.

iii) Proprietário que opta por fazer um leilão para fazer um imóvel para ter mais uma forma de venda além da chamada "venda direta" por corretor de imóveis. Aqui também temos um leilão extrajudicial, mas não vinculado a um pagamento de dívida.

De qualquer forma, quando falamos de leilão de imóveis como oportunidade de comprar um apartamento ou casa por metade do preço de avaliação estamos falando de uma das duas primeiras formas, e é justamente quando vamos investir em algo assim que devemos ter vários cuidados antes dar o "click" no botão de oferecer lance e fazer a arrematação.

Isso porque, as duas primeiras formas são aquelas que possuem algum conflito subjacente, alguma possibilidade de você ter uma briga, alguma outra dívida ou até mesmo um devedor que vai tentar suspender o leilão e é a partir delas que vou te falar agora quais são os três maiores erros na hora de fazer a avaliação jurídica de um leilão de imóveis!

Ah, e se você já tiver com alguma dúvida mais geral antes de ler sobre os erros, só clicar no botão abaixo para falar comigo, advogado com atuação especializada em Leilões de Imóveis e Direito Imobiliário, além de Professor e Mestre em Direito. Vai ser um prazer falar contigo!

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Erro nº 1: Ficar só no edital

Sim, o edital é muito importante e serve, na verdade, como uma espécie de “lei do leilão”.

É ali que vão estar as regras básicas daquele leilão, preço, data do primeiro, segundo leilão, mas nem só de edital se vive um leilão.

É muito importante, por exemplo, você fazer aquilo que eu gosto de chamar de análise extensiva, ou seja:

i) Ir no processo que fez surgir aquele leilão (no caso de um leilão judicial) ou analisar o procedimento de elaboração do leilão (num leilão extrajudicial) para analisar sobre possíveis nulidades que podem ser argumentadas pelo devedor para anular o leilão (e deixar seu $ parado) lá na frente;

ii) Buscar processos no nome da pessoa que estava devendo e, também:

iii) Fazer uma varredura no CPF (existem sites especializados nesse tipo de serviço) dessa mesma pessoa para saber se existe alguma restrição de crédito que ainda não caiu no judiciário (e que pode aparecer como uma “surpresa” lá na frente).

Pra te dar uma noção de como isso é importante, aqui no meu escritório, mesmo, acabamos de viver um caso onde opinei pela não viabilidade do negócio justamente por conta de algo que eu descobri fazendo uma análise extensiva.

O processo que fez surgir o leilão estava todo certinho, sem aparentes nulidades.

Era um leilão judicial feito a partir de uma dívida de condomínio. Tudo parecia perfeito, mas aí fui buscar processos em nome da devedora e descobri o seguinte: a mesma tinha entrado com um outro processo contra o condomínio argumentando que as infiltrações em seu ap. eram causadas por problemas do condomínio, com fotos e tudo!

Detalhe: na ação ela pedia uma indenização de R$40.000,00 pelo valor das obras necessárias…

Por que opinei pela não viabilidade? Porque, bem, esses 40k eram justamente a faixa de lucro que a cliente estava esperando naquela negociação e que, caso essas infiltrações fossem realmente graves assim, poderiam trazer problemas na hora da revenda (como, por exemplo, o comprador argumentando a existência de vícios ocultos e querendo o $ de volta).

De qualquer forma, a questão aqui é perceber que eu só consegui descobrir isso ao ir além do edital e do processo originário e, se você quer arrematar um imóvel em leilão, também precisa fazer isso.

Não aproveitar o parcelamento garantido pela Lei.

Se você for olhar os editais dos leilões, uma coisa vai aparecer quase que como regra: “Pagamento - À vista”.

Sim, 90% dos editais colocam que o pagamento é à vista, só que, apesar do que possa parecer, isso não é, digamos, uma regra absoluta.

Isso porque existe um artigo do Código de Processo Civil (momento juridiquês de um segundinho hahah) que permite o parcelamento da arrematação a partir de uma entrada de 25% e 30 parcelas sem juros.

Sendo assim, o edital não pode ir contra a lei e o parcelamento só pode ser proibido se o Juiz, no despacho que manda fazer o leilão, determinar isso expressamente.

Em outras palavras, mesmo que o edital diga “pagamento à vista”, você pode fazer uma proposta de pagamento parcelado que o Juiz pode aceitar, ou não (normalmente é aceita se não tivermos propostas de pagamento à vista).

Para isso, então, você vai precisar entrar no processo e mandar uma petição, antes do dia marcado pro leilão, com a proposta de pagamento parcelado.

Achar que toda ocupação é igual

Uma das primeiras coisas que procuramos na hora de arrematar um imóvel é saber se ele tá ocupado, ou não.

Até aí, tudo bem.

O problema é que 99% das pessoas acham que toda ocupação é igual, o que, juridicamente, não é o caso. Cada ocupação tem uma regra específica, consequências específicas e formas de liberação específicas.

Se a pessoa que tá ocupando o imóvel é a própria devedora, aí nós estamos diante de uma ação de imissão na posse, podendo, no caso de um leilão judicial, fazer o requerimento no próprio processo que determinou o leilão, com prazo de 60 dias para desocupação.

Agora, se o ocupante está ali a partir de uma locação, de um aluguel, aí você vai precisar fazer uma ooooutra ação, a ação de despejo, agora com 90 dias para desocupação…

É claro, de um jeito ou de outro seu imóvel será desocupado, mas quanto mais você souber, melhor você vai poder se planejar e ver se aquele leilão é realmente a melhor alternativa pra você!

Agora, se você estiver precisando de um escritório especializado em direito imobiliário e, especialmente em leilões de imóveis, com atuação em todo o Brasil, estou aqui pra te ajudar tanto na fase pré-leilão, como também durante e depois da arrematação, cuidado desde a avaliação de riscos como estes que falei no post até a liberação e registro do imóvel!

Se quiser saber mais sobre nossos serviços, tirar dúvidas ou só trocar uma ideia sobre leilões, é só clicar no botão abaixo!

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Sigamos,

Lucas Sena